Vad är ett pantbrev?

Pantbrevet är kortfattat bankens säkerhet. Man kan jämföra med att lämna en klocka i pant hos pantbanken. Du lämnar då in klockan till pantbanken, som behåller den som säkerhet för pengarna du lånar. Eftersom en bank fysiskt inte kan ta en del av huset kommer pantbrevet in i bilden.

När du lånar pengar för att köpa en fastighet sätter du bostaden i pant hos banken. Det behöver inte vara just den bostad du köper, men någon form av säkerhet kräver banken för lånet.

Pantbrevet gör att banken kan kräva att du säljer den pantsatta bostaden om du inte kan betala räntan på dina lån.

Det är inskrivningsmyndigheten som handlägger och registrerar pantbrev, men banken sköter allt det tekniska. Det är därför inget du behöver fördjupa dig i.

Tidigare var pantbrev fina saker som förvarades i bankfack eller kassaskåp. Numera är de helt elektroniska. Se dem som tekniska nödvändigheter för att kunna köpa en fastighet med lånade pengar.

Pantbrevet reglerar alltså att en viss bostad är pantsatt i en viss bank. Du får inte sälja bostaden hur som helst om du inte samtidigt kan lösa lånen hos banken.

Pantbrev är bankens säkerhet

Då banken vill ha tillbaka sina pengar tas din bostad som säkerhet för detta. Pantbrevet är det juridiska beviset för att banken på sätt och vis äger din bostad – åtminstone delen som är belånad. För bostadsrätter krävs inget pantbrev. 

Nya pantbrev kostar för närvarande 2 procent av pantbrevets belopp i stämpelskatt plus en avgift på 375 kronor. Det innebär att om du köper ett hus för en miljon utan tidigare pantbrev kostar pantbrevet 20 375 kr.

Gamla pantbrev gäller

Gamla pantbrev består – men om du ska låna mer än det belopp som huset tidigare varit intecknat till behövs ett nytt. Med tanke på de senaste årens värdeökningar på bostäder är detta mer regel än undantag.

En fastighet kan ha mer än ett pantbrev med olika belopp för att eventuellt kunna användas för olika långivare. För att en långivare ska kunna veta vilka pantbrev som är uttagna på en fastighet utfärdas så kallade gravationsbevis.

Vad innebär det att det finns pantbrev på en villa?

Att det finns pantbrev på en villa är helt normalt. Det innebär att tidigare ägare tagit lån med huset som säkerhet. Pantbrevet är på ett visst belopp, som visar när banken senast gjorde en värdering av huset.

Planerar du att köpa hus?

Fråga vilka pantbrev som redan finns på huset som du är spekulant på. Vid ägarbyte ska samtliga gamla pantbrev tillfalla dig. Detta ordnar banken. Mäklaren ska veta vilka pantbrev som finns och vilka belopp de uppgår till. 

Pantbrev på höga belopp är bra

Pantbrevet är alltså bankens säkerhet för huset och något som banken kräver. Banken kan alltså inte ta själva huset i pant och därför skrivs ett pantbrev med husets värde.

När du köper ett hus följer alla pantbreven med. Om den tidigare ägaren köpte huset, säg, 1970 är förstås pantbrevet på ett mycket lågt värde. Detta innebär att ditt eget pantbrev blir dyrare eftersom pantbrevet kostar 2 procent av beloppet som intecknas. 

Kostnader för pantbrev

Pantbrevet kostar just nu 2 procent av det belopp som intecknas. Det är därför helt avgörande att kontrollera med mäklaren vilket belopp det redan finns pantbrev på. Köper du ett nytt hus finns det oftast redan pantbrev på ett högt belopp och då är det inga problem. 

Om du lånar två miljoner blir kostnaden för pantbrevet 40 375 kr, förutsatt att inga tidigare pantbrev finns. Skulle ett tidigare pantbrev finnas på exempelvis en miljon blir kostnaden för pantbrevet 20 375 kr. 

Ibland är en värdering av huset en förutsättning för att banken ska godta fastigheten som säkerhet. Då tillkommer kostnader för värderingsmannens tjänster.

Det är alltså fördelaktigt om det redan finns höga pantbrev på ett hus, då detta betyder att kostnaden för ett nytt pantbrev blir lägre.

Låter det krångligt?

Säg att du köper ett äldre hus med endast en ägare och ett pantbrev på 300 000 kr. Du behöver då ett pantbrev som förmodligen anger ett betydligt högre värde.

Om du intecknar 2 miljoner blir det nya pantbrevet på 1,7 miljoner. Då måste du betala 2 procent av 1,7 miljoner för att få ditt nya pantbrev. Du behöver alltså bara öppna nytt pantbrev för mellanskillnaden. Köper du ett hus som redan har höga pantbrev blir kostnaden för att öppna nya pantbrev därmed lägre.

Tänker du inte ta lån? Då behövs generellt inget pantbrev, eftersom bostaden inte blir pantsatt, så länge den förre ägaren löst sina lån i samband med försäljningen. Det kan vara bra att kontrollera.

Vill du låna mer pengar på huset?

Om du vill låna mer pengar i framtiden med huset som säkerhet – då uppstår en kostnad om pantbreven på huset är mindre än det belopp man tänker låna. Att ha ett pantbrev på ett högre värde är bra om du vill låna till renovering, bil eller annat till en förmånlig ränta. 

Finns inget pantbrev får du be banken om hjälp att beställa nytt och då gäller som vanligt att pantbrevet kostar 2 procent av det belopp som intecknas.

Banken kan dock alltid neka nya lån, även om det finns pantbrev på högre belopp än vad du vill låna. Marknadsvärdet kan ha förändrats och blir det en bostadskrasch kan banken anse att gamla pantbrev inte ger en korrekt beskrivning av värdet. 

Vad är en lagfart?

Lagfart är ett bevis på vem som äger en fastighet. När en ny lagfart registreras betalar man en stämpelskatt för att få lagfarten, vilket är 1,5 procent av köpesumman plus en avgift på 825 kronor. När lagfarten skrivits in i fastighetsregistret ska det framgå vem som äger fastigheten.

Du får ett papper på att det är du som äger fastigheten. Beviset finns elektroniskt i fastighetsregistret, men pappret kan vara bra att spara ändå för säkerhets skull.

Förutom 1,5 procent av antingen köpeskillingen eller taxeringsvärdet - beroende på vilket värde som är högst - i stämpelskatt för att få lagfart kan banken ta ytterligare avgifter.

Notera också att om du bygger eget hus betalar du bara lagfartskostnad för tomten, eftersom det endast är tomten du köper. 

Inga pantbrev för bostadsrätter

En bostadsrätt kräver, som vi nämnt ovan, inget pantbrev eftersom du inte äger lägenheten. Du har endast rätt att bo där, så kallad besittningsrätt, men det är föreningen som äger lägenheten och hela fastigheten.

Däremot är bostadsrätten ofta pantsatt. Det innebär att köparen tagit lån med bostaden som säkerhet. Denna procedur kräver inget av dig som köpare, men reglerna är desamma.

Om du inte betalar räntan på lånen har banken rätt att ta bostaden i beslag och sälja den för att få tillbaka pengarna. Ibland tar dock föreningen ut en pantsättningsavgift av köparen, vanligtvis inte mer än 1000 kr.

I vissa fall kan en förening också begära tvångsförsäljning av en lägenhet, men då föreligger synnerligen särskilda skäl, som att medlemmen uppträtt störande, kriminellt eller ägnat sig åt olagliga andrahandsuthyrningar.

Bra att tänka på

Kolla upp, innan du köper en fastighet, att alla eventuella lån som säljaren har faktiskt löses i samband med ägarskiftet.

Höga pantbrev på ett hus är generellt bra, eftersom du endast betalar 2 procent av mellanskillnaden för att få det nya pantbrevet. Ju lägre mellanskillnad mellan gammalt och nytt pantbrev, desto mindre kostnad för pantbrevet.